은행가기 전에 알아야 할 대출 한도 용어 정리 (LTV, DSR)

은행가기 전에 알아야 할 대출 한도 용어 정리 (LTV, DSR)

 

주택담보대출을 받을 때, 은행은 내 마음대로 원하는 금액을 빌려주지 않아요.

 

부동산 담보의 ‘가치’와 국가 정책에 따라 정해지는 LTV,
그리고 내 소득 수준에 따라 결정되는 DSR이라는 개념이 적용되기 때문인데요.

 

오늘은 주택담보대출 한도 산정의 핵심 용어들(LTV, DSR)을 정리해볼게요.

 

 

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💰 대출 한도의 첫 출발, ‘담보가액’

 

담보대출이란 내가 소유한 자산을 담보로 제공하고 자금을 대출받는 형태예요.

은행은 이 담보물의 가치를 바탕으로 ‘얼마까지 빌려줄 수 있는지’를 판단합니다.

 

예를 들어 부동산을 담보로 할 경우,

그 부동산의 ‘가치’가 곧 대출 한도 산정의 기준이 되는 것이죠.

 

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🚩 아파트라면 ‘KB시세’를 기준으로

 

아파트는 상대적으로 거래가 활발하고 시세 확인이 쉬운 편입니다.

그래서 보통 은행은 KB부동산에서 제공하는 시세(KB시세)를 기준으로 아파트의 담보가액을 평가해요.

 

KB시세란?

KB국민은행에서 제공하는 시세로, 실거래가 기반 데이터입니다.

 

인터넷 포털이나 KB부동산 앱에서도 누구나 확인 가능해요.

 

다만, 거래량이 적은 아파트나 소규모 단지는 KB시세가 제공되지 않을 수 있어요.

 

이런 경우엔 한국부동산원 시세나 감정평가,

또는 공인중개사의 견적이 함께 활용되기도 해요.

 

 

 

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🏠 일반 주택은 감정평가 or 중개사 견적

 

아파트와 달리 단독주택, 다가구주택, 빌라 등은 공식 시세가 존재하지 않는 경우가 많습니다.

 

이런 경우에는,

 

감정평가사에게 평가를 의뢰하거나,

신용정보회사를 통해 공인중개사 다수의 의견 시세를 수집하여

담보가액을 산정합니다.

 

※ 주의할 점: 실제 매매가격이 아무리 높아도, 은행이 인정한 담보가액을 기준으로만 대출이 나옵니다.

 

 

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✅ LTV (Loan to Value ratio, 담보인정비율)

 

LTV는 담보가액 대비 은행이 최대 얼마까지 대출해줄 수 있는지를 보여주는 비율입니다.

 

예를 들어,

 

• 담보가액이 6억 원
• LTV 50% 적용

 

이라면 → 최대 대출 가능 금액은 3억 원

 

LTV는 정부의 부동산 정책에 따라 조정되며, 주택 시장이 과열되면 낮아지고,

거래 활성화가 필요할 때는 높아지는 구조예요.

 

📌 지역, 무주택 여부, 소득 조건 등에 따라 LTV는 달라집니다.

 

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🧮 실전 예시로 이해하는 LTV

 

조건

 

• 무주택자
• 규제지역 내 아파트 매수
• 매매가격: 6.5억 원
• KB 시세: 6억 원
• LTV: 50%

 

👉 대출 한도 = 6억 × 50% = 3억 원

 

KB 시세가 6억 원이므로, 매매가격보다 낮아도 은행은 KB시세를 기준으로 담보가액을 정합니다.

 

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📉 DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)

 

LTV가 ‘담보’ 중심의 판단이라면, DSR은 ‘내 소득 수준’에 따라 대출을 조정하는 기준이에요.

 

DSR은 내가 갚아야 할 모든 대출(주택담보대출 + 신용대출 + 자동차 할부 등)의 연간 원리금 상환액을,

연 소득으로 나눈 비율입니다.

 

예) 연소득 5천만 원, 연간 상환액 2천만 원이라면 → DSR 40%

 

DSR은 보통 은행 대출 한도에서 마지막 ‘리미트’를 정해주는 요소예요.

 

LTV로는 대출 한도가 3억 원까지 나와도, 소득이 부족해 DSR 기준에 걸리면

→ 대출은 2억 원밖에 안 나올 수도 있어요.

 

📌 DSR 적용 기준

 

• 1금융권은 보통 DSR 40% 이하
• 2금융권은 50% 이하가 기준
• 소득이 높을수록 대출 한도가 올라갈 수 있어요

 

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🧾 LTV + DSR = 대출 한도 공식

 

1. LTV로 담보가액 기준 한도를 산출하고
2. DSR로 소득 기준의 상환 능력을 확인합니다.

 

둘 중 더 낮은 금액이 실제 대출 한도로 결정됩니다.

 

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📝 마무리 정리

 

• 담보가액: 아파트는 KB시세, 주택은 감정평가나 견적
• LTV: 담보가액의 몇 %까지 대출 가능한지 (정책 영향 큼)
• DSR: 내 소득으로 감당할 수 있는 최대 대출 한도 (총 부채 반영)

 

대출은 복잡해 보여도, 이 세 가지만 정확히 알고 있으면

은행에서 상담 받을 때 전문가처럼 대화할 수 있어요! 😎

 

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